План определение и состав земель жилой и общественной застройки Правовое обеспечение использования земель жилой и общественной застройки

Тема 3. Правовой режим земель жилой и общественной застройки Тема 3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ЖИЛОЙ И ОБЩЕСТВЕННОЙ ЗАСТРОЙКИ ПЛАН 1. Определение и состав земель жилой и общественной застройки 2. Правовое обеспечение использования земель жилой и общественной застройки 3. Правовое регулирование использования земельных участков для индивидуального жилищного, хозяйственного и гаражного строительства 4. Использование земельных участков для кооперативного жилищного и гаражного строительства 5. Особенности использования земельных участков государственного и коммунального жилищного фонда 1. Определение и состав земель жилой и общественной застройки В Концепции устойчивого развития населенных пунктов, одобренной постановлением Верховной Рады Украины от 24 декабря 1999 г. определены основные направления государственной политики в сфере дальнейшего развития инфраструктуры городов, поселков и сел, их планировки, благоустройства и т. д. При этом значительная роль отводится рациональному использованию и надлежащей охране земельных ресурсов. В известной степени Концепция повлияла и на правовой статус заселенных земель. В этом документе они определяются не как земли населенных пунктов, а как земли жилищной и общественной застройки. В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса к ним относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования. В отличие от ранее действовавшего земельного закона, охватывавшего соответствующие правовые режимы всех земель городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов в пределах их черты и не уделявшего внимания заселенным землям рабочих, курортных, садовых и дачных поселков, а также горных и хуторских селений, новый Земельный кодекс закрепляет эти земли как категорию земель жилой и общественной застройки, обозначая тем самым основное целевое, а, следовательно, и приоритетное их назначение. Таким образом, к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в границах населенных пунктов, используемые для размещения объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения. При этом земельный закон не выделяет приоритетность жилищного строительства или общественной застройки относительно использования земельных площадей. Важным является то, что эти земли находятся в границах населенных пунктов, а их использование осуществляется главным образом для целей жилищного строительства и общественной застройки. В результате многопланового использования земельных ресурсов населенных пунктов происходит «слияние» правовых режимов использования различных категорий земель, расположенных в пределах их границ. Безусловно, переименование земель населенных пунктов в земли жилой и общественной застройки устранило традиционно «двойственное» основание распределения земельных ресурсов на земли населенных пунктов (по их месторасположению) и остальные земли (по основному целевому назначению их использования). Но и в новом Земельном кодексе не определены конкретные признаки отграничения земель жилой и общественной застройки от иных категорий земель, что сильно осложняет соблюдение установленного правового режима их использования. На правовой режим использования земель жилой и общественной застройки существенное влияние оказывают планировка размещения объектов индивидуального и общественного жилищного фонда, застройка земельных площадей с выделением усадебных участков и осуществление безусадебного строительства. Поэтому к усадебной относится застройка, объекты которой (дома усадебного типа) размещаются на приусадебных участках, переданных или предоставленных гражданам. ^ Согласно ст. 121 Земельного кодекса приусадебные земельные участки в городах, поселках и селах в установленных размерах могут передаваться только гражданам и только для строительства и обслуживания жилого дома, возведения хозяйственных построек и иных сооружений. Это в основном характерно для сельской и поселковой местности при сооружении жилых строений и хозяйственных сооружений на землях частной собственности. В свою очередь, безусадебное расположение объектов жилой застройки имеет место при возведении многоквартирных жилых домов, как правило, в городах. Они располагаются на землях жилой и общественной застройки государственной или коммунальной собственности, предоставляемых в постоянное пользование предприятий, учреждений и организаций этих видов собственности. ^ Рассматриваемая категория земель предназначена не только для жилищного строительства, но и для общественной застройки. К последней относятся общественные здания, сооружения и объекты учреждений образования и здравоохранения, торговли и общественного питания, социально-культурных учреждений и предприятий бытового обслуживания, органов местного самоуправления и т. п. Особенностью правового режима земельных участков, используемых для возведения и эксплуатации объектов общественной застройки, является пользовательское основание. Это определяется предназначением этих земель для удовлетворения общественных потребностей и публичных интересов. Предназначение земель жилой и общественной застройки предполагает не только эксплуатацию существующих строений и возведение новых зданий и сооружений, но и проведение их капитального ремонта, реконструкции, реставрации, благоустройства территории и т. п. Поэтому жилищное строительство и общественная застройка на землях населенных пунктов предопределяют комплексное использование земельных участков для формирования жилых кварталов, массивов и микрорайонов в городах и других населенных пунктах. ^ На правовой режим земель жилой и общественной застройки определенное влияние оказывает состояние строений и сооружений. В зависимости от этого земельные участки могут передаваться в собственность или предоставляться в постоянное или временное пользование. В таких случаях они предоставляются для возведения, обслуживания и эксплуатации строений и сооружений. Кроме того, капитальные строения в виде жилых домов квартирного или усадебного типа, общественных и производственных зданий и сооружений, а также хозяйственных сооружений и иных капитальных строений относятся к объектам недвижимости и подлежат обязательной технической инвентаризации по месту их размещения. ^ В составе земель жилой и общественной застройки в пределах населенных пунктов особое место занимают земли, занятые другими объектами общего пользования. К ним относятся улицы, переулки, проезды, дороги, площади, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания отходов и т. п. Земельный кодекс относит их к землям коммунальной собственности, не подлежащим передаче в частную собственность. Это не исключает права собственности государства на такие объекты, например, на здания и сооружения спортивных комплексов, учебных заведений, органов государственной власти, а следовательно, и на соответствующие земельные участки в пределах населенных пунктов. Характерной особенностью правового режима земель общего пользования в пределах городов, поселков и сел является их использование на основе как общего землепользования, т. е. без закрепления за конкретными землепользователями, например, пользование улицами, переулками, проездами, дорогами и площадями, так и предоставления в специальное пользование коммунальных предприятий, например, для складирования, утилизации и обезвреживания коммунально-бытовых отходов. Но среди многообразия общего пользования землями жилой и общественной застройки существуют определенные разновидности правового режима их использования. Отличается, например, правовой режим использования земельных участков, занятых зелеными зонами, лесопарками, гидропарками, набережными и пляжами, от правового режима использования земель, отведенных под кладбища и обезвреживание отходов. К. землям жилой и общественной застройки относятся не только земельные участки, занятые жилыми и общественными строениями и объектами общего пользования, но и те, которые подлежат застройке коммунально-бытовыми и социально-культурными объектами и сооружениями. Они могут находиться в запасе и составлять резерв земельных площадей для строительства и благоустройства, сохраняя статус земель жилой и общественной застройки. Таким образом, земли жилой и общественной застройки неоднородны по своему составу. В пределах населенного пункта они в комплексе образуют так называемые селитебные земли, включающие земельные участки, занятые жилыми строениями и общественными застройками, улично-дорожными и транспортно-коммуникационными сетями, а также земли общего пользования. Неоднородность этих земель сказывается на правовом статусе земель городов, поселков и сел и формирует комплексный правовой режим использования земель жилой и общественной застройки. ^ 2. Правовое обеспечение использования земель жилой и общественной застройки Использование земель жилой и общественной застройки согласно ст. 39 Земельного кодекса осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта и иной градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, а также региональных и местных правил застройки. Однако требования, предъявляемые к указанным документам, предусмотрены не в земельном законе, а в градостроительно-планировочных законах. Важнейшими среди них являются законы: от 16 ноября 1992 г. «Об основах градостроительства», от 17 февраля 2011 г. «О регулировании градостроительной деятельности», от 7 февраля 2002 г. «О Генеральной схеме планирования территории Украины» и некоторые другие. В градостроительно-планировочных законодательных актах содержится немало норм, позволяющих уяснить суть и содержание земельно-правовых норм. Так, в соответствии со ст. 17 Закона «Об основах градостроительства» градостроительная документация представляет собой текстовые и графические материалы, которыми регулируются планирование, застройка и иное использование территории. ^ В ст. 16 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривается, например, разработка и утверждение схемы планирования застройки территорий на местном уровне, определяющего потребности в изменении границ населенных пунктов с целью расширения земельных площадей для градостроительных нужд, зонирования территории и планирования структуры ее использования, а также целесообразность разработки генеральных планов отдельных населенных пунктов. ^ Рассмотрим основные виды градостроительной документации: 1) В соответствии с требованиями земельного закона основным градостроительным документом, на основании которого осуществляется использование земель жилой и общественной застройки, является генеральный план населенного пункта. На его основании определяются границы городов, поселков и сел как условная замкнутая линия на поверхности земли, отделяющая их территории от других территорий. Им предусматривается соотношение застроенных и незастроенных частей городских и сельских поселений. Поэтому генеральный план населенного пункта представляет собой единый градостроительный документ, а для его разработки, согласования, рассмотрения и утверждения предусмотрена специальная процедура. В генеральном плане населенного пункта определяются основные направления использования земельных площадей для жилищного строительства и общественной застройки, развития инженерной и транспортной сетей, осуществления зеленого строительства и благоустройства, размещения коммунальных, социальных и других объектов селитебной инфраструктуры, сохранения ландшафтно-рекреационных зон и историко-культурного наследия городов, поселков и сел. В нем предусматриваются потребности в земельных площадях, допустимые и перспективные виды строительства, очередность и приоритетность застройки территорий, а также перспективы развития населенного пункта и потребности в земельных площадях для расширения его границ. ^ 2) Принимая во внимание указание земельного закона на иную градостроительную документацию, следует иметь в виду, что в городах разрабатывается и утверждается детальный план застройки территории. Это делается на основании генерального плана города и включает планировку отдельного района, микрорайона или квартала, реконструкцию, восстановление и реставрацию объектов старой застройки, благоустройство и озеленение определенной территории, расширение мест массового отдыха населения и т. п. В детальном плане застройки территории предусматривается размещение отдельных объектов градостроительства (зданий, сооружений, улиц, проездов и т. д.) в пределах красных линий и линий застройки. ^ 3) К другому виду иной градостроительной документации следует отнести проект застройки территории. Он представляет собой сводный документ, в котором отображается размещение комплекса жилищных и общественных зданий и сооружений, а также объектов социальной инфраструктуры, планируемых для возведения на соответствующем земельном массиве. 4) В целях размежевания земельных площадей и обеспечения рационального размещения объектов нового строительства на землях жилой и общественной застройки в городах органами местного самоуправления разрабатывается проект распределения территории между отдельными микрорайонами и кварталами. При этом указываются границы частей города, определяются площади и конфигурация земельных участков, планируемых под застройку, обозначаются земли общего пользования для существующих домостроений и планируемые для строительства, выделяются резервные земельные участки для будущего жилищного строительства и общественной застройки и т. д. 5) Приведенная норма Земельного кодекса к градостроительной документации относит план земельно-хозяйственного устройства. Он также разрабатывается на основании генерального плана населенного пункта и утверждается органами местного самоуправления. План земельно-хозяйственного устройства охватывает мероприятия организационно-технического характера, направленные на рациональное использование освоенных земель и освоение новых земельных площадей, обеспечение их охраны от негативного природного и техногенного воздействия, обеспечение инженерно-технической защиты территории и т. п. В плане земельно-хозяйственного устройства содержатся сведения о количественных и качественных характеристиках земельных участков, распределении земель по их основному целевому назначению, принадлежности на праве собственности и предоставлении в пользование. В нем предусматривается режим использования земельных участков санитарно-защитных зон, зон санитарной охраны источников водоснабжения, водоохранных зон и прибрежных защитных полос, зон залегания полезных ископаемых, а также жилых, производственных, рекреационных и других особо значимых территорий населенного пункта. Важным мероприятием этого плана является определение направлений временного использования земельных участков и площадей перспективной застройки. 6) Одно из требований земельного закона относительно рационального использования земель жилой и общественной застройки состоит в соблюдении государственных стандартов и норм. Они предусмотрены, например, в государственном стандарте «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений. ГСН 360-92». Безусловно, эти стандарты и нормы представляют собой обширный свод технических требований и нормативов, которые сложно привести в полном объеме, а тем более рассмотреть. Но следует подчеркнуть, что закон придает им юридически обязательный характер, предписывая их безусловное соблюдение при планировании и застройке земель населенных пунктов. 7) Новым требованием земельного законодательства к использованию земель жилой и общественной застройки является соблюдение региональных и местных правил застройки. Такие правила предусматриваются в региональных и местных нормативно-правовых актах, устанавливающих общие для области или города требования, связанные с планированием, застройкой, благоустройством и иным использованием населенных территорий и отдельных земельных участков. Они учитывают региональные и местные особенности и их выполнение субъектами градостроительной деятельности является обязательным. Необходимо отметить, что в соответствии с требованиями Закона «О планировании и застройке территорий» приказом Госстроя от 10 декабря 2001 г. № 219 утверждены Типовые региональные правила застройки, предоставляющие возможности для разработки и утверждения аналогичных правил застройки региональными органами государственной власти и органами местного самоуправления. ^ 3. Правовое регулирование использования земельных участков для индивидуального жилищного, хозяйственного и гаражного строительства Право на жилье является одним из основных конституционных прав граждан нашей страны. Согласно ст. 47 Конституции государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Одной из важнейших гарантий реализации этого конституционного права граждан является передача или предоставление им земельных участков для этих целей. ^ На основании ст. 40 Земельного кодекса гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства в пределах норм, определенных земельным законом. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для удовлетворения указанных нужд по гражданско-правовым соглашениям. Приведенная земельно-правовая норма предусматривает ряд условий передачи или предоставления земельных участков. Во-первых, субъектами—обладателями соответствующих прав на земельные участки могут быть только граждане. Во-вторых, эти участки могут передаваться или предоставляться по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. В-третьих, земельные участки передаются или предоставляются для строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных построек и гаражного строительства. В-четвертых, их передача или предоставление осуществляется в пределах установленных норм. Некоторые из этих условий рассматривались в предыдущих главах, поэтому нет необходимости их повторять. Однако на особенностях реализации отдельных из них следует остановиться. Поскольку рассматриваемая земельно-правовая норма указывает на граждан, можно говорить об индивидуальном жилищном, хозяйственном и гаражном строительстве. При этом граждане выступают индивидуальными застройщиками переданных или предоставленных им земельных участков. Приоритетным для них является возведение индивидуального жилого дома. Одновременно земельные участки могут использоваться гражданами для возведения хозяйственных сооружений, например, сараев, погребов, навесов и т. п. Такие строения и сооружения предназначены для обслуживания жилого дома, являются подсобными и не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов индивидуального строительства, под которые должны предоставляться обособленные земельные участки. Таким образом, жилой дом, хозяйственные постройки и вспомогательные сооружения в комплексе образуют единое домостроение. Иначе обстоит дело с индивидуальным гаражным строительством. Если гараж возводится наряду с хозяйственными постройками в пределах единого проекта застройки земельного участка, выделенного для домостроения, его обслуживающее предназначение ничем не отличается от иных подсобных строений и сооружений. Однако индивидуальное гаражное строительство может осуществляться гражданином на специально предоставленном для этой цели земельном участке. В этом случае участок является самостоятельным объектом права собственности или права пользования, а гараж — самостоятельным объектом строительства. Безусловно, земельные участки передаются в собственность или предоставляются в пользование граждан из земель жилой и общественной застройки. Наделение компетенцией, связанной с принятием решений о передаче либо предоставлении земельных участков, органов исполнительной власти или местного самоуправления позволяет говорить о том, что эти участки находятся в государственной или коммунальной собственности. Принятию решений о передаче тех или иных участков в собственность или о предоставлении их в пользование предшествуют обращения граждан с соответствующими заявлениями, которые подлежат рассмотрению и удовлетворению в установленном законом порядке. Но для приобретения гражданами соответствующих прав на земельный участок недостаточно принятия решения уполномоченными на то органами. Их решения являются лишь основанием для передачи или предоставления земельных участков гражданам. Реализация таких решений требует последующих юридически значимых действий, вплоть до выделения земельного участка в натуре, определения его границ на местности, выдачи соответствующих правоустанавливающих документов и государственной регистрации. После передачи земельных участков в собственность граждан они становятся объектами права частной собственности. Следовательно, индивидуальное жилищное строительство на землях жилой и общественной застройки осуществляется на земельных участках, принадлежащих гражданам на праве частной собственности. Кроме того, в данном случае имеет место усадебное строительство, а земельный участок приобретает приусадебный режим использования. ^ Граждане могут приобретать земельные участки в собственность: путем приватизации находящихся в пользовании земельных участков, получения их вследствие приватизации государственных или коммунальных сельскохозяйственных предприятий либо передачи им новых участков в пределах установленных норм бесплатной приватизации земли и по другим основаниям, предусмотренным в законе. Например, нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам предусмотрены ст. 121 Земельного кодекса, согласно которой они, в частности, составляют: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара. Для строительства жилого дома и хозяйственных построек граждане могут приобретать земельные участки в собственность сверх норм их бесплатной передачи на основании гражданско-правовых сделок. Такие гражданско-правовые основания приобретения земли предусмотрены в главах 20 и 21 Земельного кодекса. К ним относятся договоры купли-продажи, в том числе на земельных торгах на основании конкурсной продажи или в порядке аукциона, договоры мены и дарения, наследование по закону и завещанию, а также другие гражданско-правовые основания. К последним следует отнести, например, договор пожизненного содержания, который на практике давно вышел за пределы «жилого дома или его части». Законодательное закрепление условий этого гражданско-правового договора относится к временам, когда у граждан не было иных недвижимых объектов на праве собственности, кроме жилых домов и хозяйственных строений. В условиях полноценного права собственности граждан на землю договор пожизненного содержания вполне можно рассматривать как основание приобретения прав на земельные участки. Вместе с тем следует обратить внимание на то, что земельным законом размеры сверхнормативного приобретения земельных участков на землях жилой и общественной застройки по гражданско-правовым сделкам не установлены. Само собой разумеется, что их минимальные размеры выше размеров земельных участков, бесплатно передаваемых гражданам. Но предельные размеры таких участков не могут быть чрезмерными, особенно при дефицитности земельных площадей в условиях городского жилищного строительства. Поэтому их размеры определяются, например, договором купли-продажи и не должны превышать размеров, предусматриваемых в градостроительной документации для индивидуального строительства жилого дома и хозяйственных построек. Рассматриваемая земельно-правовая норма предусматривает возможность использования земель жилой и общественной застройки для индивидуального строительства и на арендуемых земельных участках. В таких случаях застройка осуществляется на землях государственной или коммунальной собственности в соответствии с заключенным и надлежащим образом оформленным договором аренды земли и является временным видом землепользования. На таких участках возводятся временные строения и сооружения, например, складские помещения, гаражи и т. п. Если на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, может иметь место возведение жилого дома и хозяйственных построек для его обслуживания, то на участке, предоставленном на условиях краткосрочной аренды, граждане вряд ли будут возводить капитальные строения. ^ В соответствии с требованиями ст. 22 Закона «Об основах градостроительства» застройка земельных участков осуществляется после возникновения права на земельный участок и получения права на его застройку и выполнение строительных работ. Следовательно, передача или предоставление земельного участка предшествует строительству либо возведению указанных объектов застройки. Такой вывод обосновывается и требованиями земельного закона, запрещающего использование земельного участка до завершения соответствующего оформления прав на землю. ^ Право на застройку заключается в предоставлении собственнику или пользователю земельного участка возможности осуществлять на нем в установленном законом порядке строительство объектов градостроительства, их перестройку либо снос. Оно предоставляется решением соответствующих органов государственной исполнительной власти или местного самоуправления. Принятие решения о застройке земельного участка придает гражданину статус застройщика, у которого возникают определенные субъективные права и юридические обязанности, например, на заказ проекта строительства, проведение его согласования и т. п. Однако действующим законодательством предусмотрен порядок реализации права на застройку, осуществляемый в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ. Так, согласно Положению о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденному приказом Госстроя Украины от 5 декабря 2000 г. № 273, застройщики обязаны получить соответствующее разрешение на выполнение таких работ. Следовательно, для осуществления права на застройку земельного участка предусмотрен разрешительный порядок. Строительные работы, выполняемые на основании разрешений, должны быть завершены в течение указанных в них сроков. В случае невыполнения этого условия действие разрешения может быть продлено, но не более чем на один календарный год. Если застройщик не приступил к выполнению работ в течение двух лет после получения разрешения, оно утрачивает силу. В соответствии со ст. 18 Закона «Об основах градостроительства» завершенные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию в установленном порядке. Поэтому пользование жилищными и хозяйственными объектами, не принятыми надлежащим образом в эксплуатацию, запрещается. Кроме того, не принятые в эксплуатацию жилые дома и хозяйственные постройки не могут быть зарегистрированы в качестве недвижимых объектов бюро технической инвентаризации.

Похожие:

	4. состав земельного фонда украины категории земель Украины, отнесение... В состав земель Украины входят все земли в границах ее территории, в том числе под водными объектами и островами. Земли Украины разнообразны...		Генеральный план и правила землепользования и застройки кавказского... I. Порядок применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений 4
	25. экологическая обстановка в городе шахты «Город Шахты» оказывают те территории, подвергнутые экологическим обременениям («экологическому ущербу»), которые располагаются вблизи...		План лекции: Мероприятия по охране земель. Экономическое стимулирование охраны земель Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 №136 – фз // сз РФ. 2001.№44. Ст. 4147
	План понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения Земли... В структуре земельного фонда особое место занимают земли сельскохозяйственного назначения, понятие которых связано со сферой сельскохозяйственного...		Правила землепользования и застройки муниципального образования Федоровское сельское поселение Порядок применения правил землепользования и застройки и внесение в них изменений
	Правила землепользования и застройки мо «вельское» содержание ...		Перечень свободных земельных участков, находящихся в государственной... Агентство Республики Коми по управлению имуществом предлагает в аренду земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения...
	Генеральный план и правила землепользования и застройки кавказского...		Мэрия города новосибирска постановление от Новосибирске», статьей 13 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города...